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Código de Obras

Este documento tem o objetivo de orientar, regrar e colaborar com as obras do condomínio desde o momento da sua proposição até a sua conclusão.
O presente documento, Código de Obras pode tonar-se parte integrante do Regimento Interno do Condomínio ou ainda ser aprovado simplesmente como Roteiro de Orientação.
Capitulo I – DA PROPOSITURA
Art. 1º. A proposição de uma obra se inicia na necessidade ou anseio de um ou mais moradores, do conselho ou ainda do síndico. Para que seja proposta em pauta de assembleia deve ser analisada pelo síndico e, preferencialmente, em conjunto com o conselho.
§ único – Havendo omissão de quaisquer das partes, ¼ dos condôminos poderão convocar e propor a pauta conforme convenção e regimento do condomínio.
Art. 2º. A convocação de uma assembléia que pretende propor uma obra no condomínio deve ser realizada com pelo menos 15(quinze) dias de antecedência, a fim de proporcionar aos moradores, tempo suficiente para, previamente, dirimir sua necessidade, finalidade e custos, seja com o síndico, com o conselho, com os vizinhos e/ou ainda, com possíveis fornecedores.
Art. 3º. O item de pauta da Assembléia, que pretende propor uma obra, deve ser claro e descrever objetivamente, mas sem deixar dúvidas, a pretendida obra. Deve ainda conter uma estimativa do seu custo e o prazo que deverá levar, mesmo que de forma empírica.
Art. 4º. A pauta da Assembléia deverá exibir o quorum necessário à aprovação da obra, conforme seu tipo, necessidade e finalidade.
Art. 5º. Sempre que possível, deve ser proposto a aprovação de um ante-projeto para a pretendida obra de modo a municiar os moradores com informações mais próximas da realidade.
Capitulo II – DA APROVAÇÃO
Art. 6º. O presidente da Assembléia deverá explanar o tipo de obra, o que leva a sua necessidade e sua finalidade. Apresentar tudo o que for possível, como esboço, croquis, ante-projeto, projeto, visualização virtual da obra acabada e principalmente os custos.
Art. 7º. A aprovação deverá refletir, necessariamente, no texto da ATA:
             I.      Nome do Projeto
          II.      Necessidade e Finalidade
       III.      Custo total – ao menos estimado
       IV.      Limite mínimo de retenção dos pagamentos para quitação ao término da obra
          V.      Limite máximo para aditivo (em percentual)
       VI.      Origem dos recursos
    VII.      Necessidade de ART / RRT
 VIII.      Necessidade de Consultor / Engenheiro / Arquiteto
       IX.      Necessidade de Comissão de Obras
          X.      Necessidade de Comissão de Decoração/Harmonia
       XI.      Envolvimento do Síndico e suas atribuições perante a obra
§ único – Sendo estabelecido um limite para aditivo, qualquer indício de que esse limite venha a ser extrapolado, uma nova assembléia deverá ser convocada sob os moldes previstos na convenção/regimento para aprovar nova verba sob pena de possível contestação dos gastos.
Art. 8º. Na mesma assembléia que aprovar a Obra, deverá ser definido e posto em ATA:
             I.      seu grau de complexidade
          II.      qual o prazo máximo para sua execução
       III.      quem ficará como responsável pela sua execução
       IV.      quem ficará responsável pelo acompanhamento / fiscalização da obra
          V.      quem ficará responsável pelos pagamentos / fluxo de caixa
       VI.      onde ficarão os recursos financeiros da obra (conta/banco/etc)
Art. 9º. Graus de Complexidade – a definição do grau de complexidade da obra ajudará aos responsáveis pela obra, a definir o nível de exigência de todos os envolvidos, comissões, conselho, empreiteiros, engenheiros, arquitetos, fornecedores e do síndico. Para orientar a assembléia a definir a complexidade poderão ser utilizados os seguintes parâmetros:
Baixa complexidade – obra com menos de 10 dias que envolverá apenas um fornecedor, o qual fornecerá mão-de-obra e material em forma de empreitada global.
Média complexidade – obra que levará mais de 10 dias e menos de 30 dias, envolverá até três fornecedores e deverá, preferencialmente, contar com um responsável diferente do síndico.
Alta complexidade – obra que levará mais de 30 dias, envolverá muitos fornecedores, e deverá necessariamente, contar com uma comissão de obras e um ou mais engenheiro(s)/arquiteto(s) para responsável técnico por projeto / execução / fiscalização com as respectivas emissões de Responsabilidade Técnica do seu órgão de classe.
Art. 10º. – Responsável pela Obra – a entidade responsável pela obra será definida em assembleia, levará em conta o nível de complexidade e será exercida por/pelo:
             I.      Síndico – o qual acumulará todas as responsabilidades elencadas no Art. 8º.
          II.      Comissão de Obras – a qual acumulará todas as responsabilidades elencadas no Art. 8º.
       III.      Engenheiro / Arquiteto – o qual assumirá as responsabilidades pelas quais for contratado.
Art. 11º. – Comissão Obras – havendo necessidade, aprovar em assembléia, com ao menos 3(três) moradores residentes, sendo um deles considerado/eleito o presidente da comissão, a qual assumirá o papel de Responsável pela Obra.
Art. 12º. – Responsável da Obra – deverá ter as seguintes atribuições:
             I.      Verificar a necessidade de:
a.       Ante-projeto – levantamento realizado por profissional graduado em atividade‑fim da obra para balizar a assembleia de suas deliberações.
b.      Memorial Descritivo – documento com informações qualitativas necessárias ao projetista de modo a caracterizar o projeto.
c.       Projeto – arte e/ou desenho detalhado da obra com escala, medidas, legenda.
d.      Projeto Executivo – documento em forma de redação, informando: quantitativos e qualitativo, planejamento, modo de aplicação, preparo, manuseio, conserto, descarte, etc, de peças, insumos, materiais e ferramentas necessárias à execução da obra.
e.       Cronograma físico / financeiro da obra – planilha com o calendário da obra em conjunto com o fluxo de caixa e seus pré-requisitos
          II.      Identificar no mercado, fornecedores que possam executar a obra, principalmente colhendo depoimentos e indicações de clientes e profissionais do ramo.
       III.      Realizar os orçamentos necessários à conclusão das obras, levando em consideração somente mão-de-obra, somente material e empreitada global com materiais e mão-de-obra.
       IV.      Os orçamentos com desvio padrão elevador (±15%) devem ser revistos e até desclassificados indicando forte indício de orçamento fora da realidade. Nestes casos ou o fornecedor errou no orçamento ou não sabe o que está orçando.
          V.      Verificar nos órgãos competentes as atribuições, qualificações, portifólio e as negativas de débitos nas 3 (três) esferas (municipal, estadual e federal).
       VI.      Verificar nos Fóruns da região metropolitana problemas passados.
    VII.      Solicitar minuta de contrato para análise de advogado e/ou da comissão e/ou conselho e/ou síndico e/ou Assembléia geral.
 VIII.      Deliberar a assinatura pelo síndico do(s) contrato(s).
       IX.      Analisar os casos omissos do processo e deliberar a convocação de assembléia.
          X.      Analisar e assinar termo de término da obra elaborado pelo responsável da obra, ou ainda se for definido um, responsável pelo relatório / diário de obras / fiscalização. Havendo comissão de obras, a comissão assinará o(s) contrato(s) como anuentes perante o condomínio.
       XI.      Deliberar o encerramento da obra, seja pelo seu término, seja pela infração das normas do presente documento, propondo retenção, pagamento, ou ainda assembléia para dirimir.
Art. 12º. Comissão Decoração/Harmonia – havendo necessidade, aprovar em assembléia, com ao menos 3(três) integrantes, sendo um deles considerado/eleito o presidente da comissão, ou pessoa externa convidada/contratada para este fim, a qual deverá ter as seguintes atribuições:
             I.      Analisar a harmonia decorativa dos itens do projeto.
          II.      Especificar, detalhar e descrever para o responsável pela obra os itens escolhidos.
       III.      Acompanhar os orçamentos, compras e a aplicação dos itens de decoração.
Capitulo III – DA EXECUÇÃO DAS OBRAS
Art. 13º. – O Responsável pela Obra, deverá acompanhar a execução da obra, preferencialmente através do principal fornecedor de mão-de-obra ou engenheiro de fiscalização se contratado.
§ 1º. – Sempre que possível optar pelo sistema de empreitada global incluindo os materiais, insumos e ferramentas necessários à execução dos serviços.
§ 2º. – Caso a obra não seja de empreitada global, antes do início das obras, realizar, todos os levantamentos quantitativos e qualitativos, orçamentos, levantar os prazos de entrega dos fornecedores, elaborar o cronograma físico e financeiro das compras, das mão-de-obras, das retiradas, dos descartes, dos consertos, etc, elaborar seqüência/ordem de execução e todo o planejamento necessário ao andamento da obra.
§ 3º. – Os contratos deverão conter necessariamente clausulas com:
             I.      Qualificação do fornecedor, CPF/CNPJ/IE/IM
          II.      Objeto do contrato
       III.      Valor total
       IV.      Prazo de execução/entrega/fornecimento
          V.      Forma de pagamento atrelado ao Cronograma físico / financeiro
       VI.      Retenção de pagamentos estabelecidos na aprovação da obra
    VII.      Penalidades
 VIII.      Garantias / Termo de Garantia
       IX.      Quitação / Termo de Quitação
          X.      Responsável pelos pagamentos de alvarás, licenças, taxas, atestados, ART/RRT, etc.
       XI.      Responsável pela atualização dos projetos ao fim da obra pelo efetivamente realizado.
    XII.      Descarte, quando aplicável.
Art. 14º. – Aditivo da Obra – quando houver necessidade de ampliar os gastos da obra em função de obstáculos encontrados, em valor superior ao limite percentual aprovado na assembléia que aprovou a obra, esta deverá ser suspensa/interrompida e uma nova assembléia deverá ser convocada para dirimir a continuidade da obra, nova origem de recursos e novo prazo de execução.
Art. 15º. – Alvarás / ART / RRT / Licenças / Atestados / Outros – todos os documentos exigidos pela legislação, órgãos de fiscalização, CAU, CREA, Prefeitura, Fatma, Floram, etc, devem ser anexados ao relatório previsto no artigo “Relatório”.
Capitulo IV – DA CONCLUSÃO / ENCERRAMENTO DA OBRA
Art. 16º. – Relatórios – Durante e ao término da obra, dependendo da complexidade definida, um diário de obras e/ou relatório sobre a obra deverá ser elaborado pelo responsável da obra e/ou profissional contratado para este fim.
Art. 17º. – Havendo diferenças entre o projetado e o executado, os projetos e croquis originais devem ser alterados para retratarem efetivamente o que foi realizado na obra.
Art. 18º. – Termo de Garantia – no contrato deverá conter em anexo a previsão do termo de garantia, o qual deverá ser lavrado ao final da obra, com a assinatura dos responsáveis envolvidos.
Art. 19º. – Termo de Quitação – no contrato deverá conter em anexo a previsão do termo de quitação, o qual deverá ser lavrado ao final dos pagamentos, com a assinatura dos responsáveis envolvidos.
Art. 20º. – Prestação de Contas – a prestação de contas da obra deverá ser realizada em AGE pelo responsável da obra, informando o fluxo de caixa entre a origem do recurso aprovado e o realizado, nos mesmos moldes exigidos pela convenção e regimento para a prestação de contas mensal do condomínio.
§ único – Preferencialmente a prestação de contas será submetida previamente ao Conselho Fiscal, para análise e emissão de parecer, o qual deverá ser entregue ao presidente da mesa da AGE de aprovação das contas da obra.
Capitulo V – DO ARQUIVAMENTO
Art. 21º. – Após a AGE de aprovação das contas e encerramento da obra, todos os projetos, croquis, relatórios, diários, anexos, licenças, atestados, ART, RRT, comprovantes, resumo da prestação de contas, etc, devem ser arquivados por 5 anos ou pelo prazo de garantia da obra.
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Atualizado em: Sáb 17 Dez 2016

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